土地の所有者を狙った「賃貸住宅のサブリース契約」について消費者庁が警告
消費者庁がトラブルを警告
消費者庁が、賃貸住宅の「サブリース」について、トラブルが多発していることから、オーナーである契約者に対して警告を発しています。
ここで言う「サブリース」は、賃貸住宅のオーナーに対して、一括で借り上げを行なう契約を指します。
オーナーは、賃貸住宅に付き物の、管理の手間がかからず、しかも、一定の賃料収入が見込めるというメリットがあります。
しかし、サブリースは、次のようなリスクを抱えています。
- 賃料が変更される場合がある
- 契約期間中でも解約されることがある
- 契約後の出費がある
この3つのリスクについて、1つずつ紹介します。
賃料が変更される場合がある
サブリース契約の「賃料が変更される」ことのリスクを紹介しましょう。
多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
この場合、契約書に「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により、賃料が減額する可能性があります。つまり、予定していた収入が得られません。
また、「空室保証」と謳われていて、空室分の家賃をサブリース業者が保証する場合があります。
しかし、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設けられている場合があります。
建築後、しばらくして人気がなくなる時期に空室が出ると、その分の家賃が入らなくなります。
契約期間中でも解約されることがある
サブリース契約には、解約のリスクもあります。
例えば、「30年一括借り上げ」と謳われていても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
契約後の出費がある
また、契約書にはない費用が、発生する場合があります。
まず、賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。
そして、オーナーは、サブリース業者が賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。
さらに、賃貸住宅が老朽化すると、新しい住民を募集する際に、リフォーム費用が必要になります。
サブリース契約によるトラブル例
サブリースに関するトラブルについて、一般的な例で紹介しましょう。
サブリース業者は、土地を持っているオーナーに対して、相続税対策や老後の収入源として、賃貸住宅を建てるよう勧誘します。
この際に、業者が示す計画書では、サブリースによる一括借り上げで、オーナーには一定の家賃収入が保証されています。
この収入から、建設費などのローンや、固定資産税などの費用を支払う計画となっています。
もちろん、計画書では、必要な経費を払った上で、収益が上がる内容となっています。
しかし、実際には、建築から何年かを経て、新築であることの魅力が薄れて、空室が出始めると、「家賃保証額」の引き下げが行なわれます。
中には、採算が取れないなどの理由でサブリース契約を破棄され、入居者の募集の手間がかかったり、家賃収入が少なくなって、ローンの支払いができなくなることもあります。
オーナーは、サブリース契約を結ぶ前に契約内容を良く確認し、サブリースに伴うリスクの可能性を確認しておきましょう。
サブリースは入居者にもリスクがある
消費者庁は、サブリースが行なわれている住宅の入居者のリスクについても触れています。
サブリース住宅は、サブリース業者がオーナーから借りた建物を入居者に貸している、いわゆる又貸しの状態にあります。
このため、サブリース住宅の入居者は、サブリースの契約が終了した際に「退去」などを求められるリスクがあります。
入居に当たっては、オーナーとサブリース業者で交わされている契約に、「本契約が終了した場合には、オーナーは、転貸借契約におけるサブリース業者の地位を当然に承継する」旨の条項が入っていることを確認しましょう。
これが入っていれば、「退去」に至ることはありません。
また、オーナーとサブリース業者が対立した場合に、オーナーから賃料の請求を受けることがあります。
この場合、入居者は、サブリース業者に月毎に賃料を支払っていれば、オーナーに支払う必要はありません。
ただし、入居者がサブリース業者に賃料を前払いしているときには、前払い分の賃料をサブリース業者に支払っていたとしても、オーナーに対して二重に支払わなければならない場合があります。
なんらかの前兆があって不安を感じる場合は、前払いではなく、月払いにしておきましょう。