賃貸住宅の「事故物件」の告知期間は、原則として「3年間」
やっぱり気になる「事故物件」
前の入居者が、その場所で死亡した住宅を、不動産業界では「事故物件」や「瑕疵物件(かしぶっけん)」と呼びます。
ただし、「事故物件」の定義はあいまいです。
「自殺」や「事件」について、きちんと説明する業者もあれば、何も伝えない業者もありました。
また、前の住民のことは説明しても、前の前の住民のことは伝えない業者もありました。
しかし、2021年10月に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公開したことで、事故物件などの情報の公開にルールが設けられました。
この記事では、ガイドラインの概要と、その運用状況を紹介します。
自殺/他殺は3年間「告知」する
最初に「ガイドライン」の内容を簡単に紹介しましょう。
ガイドラインは、大きく3つのルールでできています。
- 自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則的に「告げなくてよい」
- 自殺/他殺/特殊清掃を伴なう死の場合、賃貸は「3年間が経過すれば告げなくてよい」、売買は「相手の判断に影響を及ぼす場合は告げる必要あり」
- 隣接住宅や集合住宅の共有部は「告げなくてよい」
もっとも重要なのは、賃貸住宅の場合、「3年以内であれば告げる」という期間が設定されたことです。
また、いずれのルールも「原則として」とされており、相手の判断に重要な影響を及ぼす場合は「告げる必要がある」と明記されています。
なお、「特殊清掃」とは、遺体の発見が遅れるなどして、室内に大きなダメージが出た場合に行なわれる業務です。
実務にも大きな影響
今回の「ガイドライン」は、不動産業界には、どのように受け止められたのでしょうか。
遺品整理業者のGoodServiceが行なった調査の結果を見てみましょう。
2022年7月に行われたインターネット調査には、不動産仲介業者1,001人が回答しています。
ガイドラインによって、「事故物件の告知に関する業務に変化があった」という人は、全体の8割を超えました。
ガイドラインは、不動産業界に対して、大きな影響を与えたのです。
「変化した項目」では、「告知対象となる期間」が一番多く、半分を超えています。
大きく変化した「告知期間」
では、「ガイドライン」が公開される前の告知期間は、どれぐらいだったのでしょうか。
一番多いのは「2年以上3年未満」で、次に多いのは「1年以上2年未満」でした。
つまり、ガイドラインで定められた「3年」よりも短い期間で、告知されなくなっていたのです。
中には「1年未満」で告知しなくなっていた業者もいます。
つまり、今回の「ガイドライン」の公開によって、それ以前に比べて、「事故物件」であることを告知される期間が長くなったのです。
また、ガイドラインができたことで、「明確化したことで、逆に価格設定への納得を得られた」「情報開示について評価する声が多かった」など、前向きに評価するコメントがありました。
ここまで見てきたように、「ガイドライン」の公開によって、賃貸住宅を借りる場合などの告知のルールが明確になりました。
自分が部屋探しをする場合にも、「3年間」というルールを頭に入れて、物件の情報収集にあたってください。